Guida pratica
Il rogito: tempi, costi e documenti
Il rogito è l’atto firmato davanti al notaio con cui la casa passa di proprietà. Qui trovi quanto tempo serve per arrivarci, quanto dura la firma, chi paga cosa e quali documenti preparare. Sono le domande che ci fanno tutti i giorni.
In breve
Quanto tempo dalla proposta al rogito
In genere da uno a due mesi senza mutuo. Con il mutuo si arriva spesso a due o tre mesi, perché i tempi li detta l’istruttoria della banca.
Quanto dura la firma
Meno di un’ora nella maggior parte dei casi. Di più se si firma anche il mutuo, perché gli atti sono due.
Dalla relazione del notaio alla firma
Chiusi i controlli, la data si fissa in pochi giorni; se c’è un mutuo, alla data concorre anche la banca. I ritardi arrivano quasi sempre da documenti mancanti, non dal notaio.
Chi paga il notaio
Per consuetudine lo scegli e lo paghi tu che compri. Chiedi un preventivo prima di firmare la proposta: è gratuito e ti mette al riparo dalle sorprese.
Le fasi, dalla proposta alla firma
Proposta e accettazione
Chi compra mette per iscritto un’offerta. Quando il venditore la accetta, l’accordo diventa impegnativo per entrambi.
Preliminare, se serve
Con il mutuo o con tempi lunghi si firma un preliminare, il compromesso, e si registra. Se i tempi sono brevi si va diretti al rogito.
Controlli del notaio
Il notaio verifica la provenienza e le ipoteche. Per la conformità catastale e urbanistica servono le dichiarazioni di chi vende, e quando c’è un dubbio un tecnico. È la fase che allunga o accorcia tutto il resto.
Rogito
Si firma davanti al notaio, si consegnano le chiavi e si paga il saldo. Con il mutuo si firma anche l’atto di finanziamento.
Cosa si paga, e a chi
Le voci sono sempre queste. Gli importi cambiano da caso a caso, perché dipendono dalla rendita catastale dell’immobile, dal fatto che sia prima o seconda casa, e dal fatto che venda un privato o un’impresa.
Al notaio
Il suo onorario, più le imposte che incassa per lo Stato e versa lui. Nel preventivo le due voci sono separate: leggile distinte, perché la parte fiscale non dipende da lui.
Allo Stato
Le imposte sull’acquisto: l’imposta di registro se vende un privato, l’IVA se vende un’impresa, più l’imposta ipotecaria e quella catastale. Se compri un’abitazione da un privato, la legge ti permette di chiedere al notaio che le imposte si calcolino sul valore catastale invece che sul prezzo: di solito è molto più basso, ed è il motivo per cui il conto è spesso minore di quanto si teme.
Alla banca, se c’è il mutuo
Istruttoria, perizia e le spese dell’atto di mutuo, che è un atto a sé.
All’agenzia
La provvigione. Con noi la paga chi compra: chi vende non ci paga nulla.
E chi vende? Non paga la provvigione, ma ha comunque delle spese sue: l’attestato di prestazione energetica e, se sull’immobile c’è un mutuo, l’eventuale cancellazione dell’ipoteca. E se rivendi entro cinque anni una casa che non era la tua abitazione principale, sul guadagno c’è un’imposta: è un punto da chiarire con il notaio prima della firma.
Non pubblichiamo percentuali e importi perché cambiano con le leggi di bilancio e con il singolo immobile. Il numero esatto lo scrive il notaio nel preventivo, e va chiesto prima di firmare la proposta.
I documenti da preparare
Se vendi
L’atto con cui hai comprato, la planimetria catastale aggiornata, l’attestato di prestazione energetica, la documentazione degli impianti se ce l’hai, e per un appartamento le ultime spese condominiali con il regolamento. Se c’è un’ipoteca, l’importo residuo del mutuo.
Se compri
Documento d’identità e codice fiscale, i dati del coniuge e il regime patrimoniale se sei sposato, e gli estremi della delibera se hai un mutuo. Per le agevolazioni prima casa i requisiti sono più di uno, e il notaio li controlla prima di preparare l’atto. Fra i principali: la residenza nel comune, o l’impegno a trasferirla entro diciotto mesi, non avere un’altra abitazione nello stesso comune, e non averne già comprata una con la stessa agevolazione.
La parte noiosa la seguiamo noi: raccogliamo i documenti, teniamo il filo con il notaio e ti diciamo in anticipo cosa manca. È il lavoro che evita i rinvii dell’ultimo momento.
Domande frequenti
Quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito?
Se i controlli non fanno emergere problemi, pochi giorni: il tempo di concordare una data fra le parti e il notaio, e con un mutuo anche con la banca. Quando invece si trova un’ipoteca da cancellare, una difformità catastale o una planimetria da aggiornare, il rogito si sposta di qualche settimana, il tempo di sistemare.
Il giorno del rogito quanto dura?
La lettura e la firma dell’atto stanno in genere sotto l’ora. Se c’è un mutuo si firma anche l’atto di finanziamento e si sta di più. Conviene non fissare altri impegni subito dopo.
Quanto costa il rogito per la prima casa?
Dipende da tre cose: la rendita catastale dell’immobile, se hai i requisiti per le agevolazioni prima casa, e se compri da un privato o da un’impresa. Per questo non pubblichiamo una cifra: chiedi il preventivo al notaio prima di firmare la proposta, e chiedi che separi il suo onorario dalle imposte.
Chi sceglie il notaio, chi vende o chi compra?
Per consuetudine lo scegli e lo paghi tu che compri, ed è coerente: il notaio controlla che chi vende sia davvero il proprietario e che l’immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti. Se hai bisogno di un nome possiamo indicartene qualcuno con cui lavoriamo, ma la scelta resta tua.
Si può andare al rogito senza preliminare?
Sì, quando i tempi sono brevi e non c’è un mutuo da attendere. Il preliminare serve a bloccare l’accordo quando fra la proposta e la firma passano mesi, e va registrato.
La caparra a cosa serve, e che fine fa?
Si versa quando la proposta viene accettata, o alla firma del preliminare, e non è un costo in più: al rogito si scala dal prezzo. Serve a impegnare le due parti. Se chi compra si tira indietro la perde; se si tira indietro chi vende, può essere tenuto a restituirne il doppio. Gli effetti esatti dipendono da come è scritta nel contratto, e non è la stessa cosa di un acconto: un acconto, se l’affare salta, si restituisce e basta, senza penali. Fatti spiegare quale delle due stai firmando. Un caso che riguarda molti: se la proposta è scritta subordinata alla concessione del mutuo e la banca dice no, la caparra torna indietro, ma deve essere scritto nella proposta, altrimenti non vale.
Cosa succede se manca un documento all’ultimo momento?
Il rogito si rinvia. È lo scenario che cerchiamo di evitare controllando i documenti all’inizio e non alla fine, ed è il motivo per cui insistiamo su planimetria e conformità appena si parte.
Stai comprando o vendendo a Milano?
Se hai una situazione da chiarire prima di muoverti, chiamaci o scrivici: rispondiamo entro 24/48 ore. Guardiamo il tuo caso e ti diciamo che tempi aspettarti.